住宅購入のお話（内見その２「決める内見」の巻）

こんにちは、Mです。

前回に続いてまた内見のお話、今日は後編「決める内見」です。

「決める内見」は、文字通りその内見によって購入する／しないを決断するために行うもので、購入の決断に必要な情報を徹底的に集めます。

確認すべき情報は膨大にあります。

そのため、事前に内見用のチェックリストを作成し、プリントアウトした紙をもって内見に臨むという流れで行います。

以下、実際に私が作成・使用したチェックリストを見ながら、内見のポイントを説明していきます。

１．チェックリストについて

チェックリストは、以下のA～Dの４種類作成します。

【A.基本情報・事前調査】
【B.自分の目で確かめる事項】
【C.売主さんへのヒアリング】
【D.内見後に確認する詳細情報】
※私のチェックリストは、『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！（著：日下部理絵）』をはじめ、各種書籍・WEBサイト等から必要と思われる情報を収集・編集して作成したものです。

【A.基本情報・事前調査】は、以前のエントリー『住宅情報サイトの巻』でご紹介した「詳細条件の比較表」で作った表のことです。
物件の基本情報として、内見中にすぐに参照できるよう手元に用意しておきます。

moreblog.hatenablog.com

【B】～【D】については、以下、具体的なチェック項目も含めてご紹介します。

２．B.自分の目で確かめる事項

実際に内見に行かないとわからない・確かめられない情報をチェックするためのものです。

これには「己が【責任】を負うこととして自分自身の目で確認する」、「自分の【感覚】としてどう感じるかを確かめる」という２つの意味合いがあります。

事実と異なる・思っていた感じと違うことに、後から気が付いて後悔することの無いよう、「自身で確認が可能なものは内見時に全て見てくる」くらいの心構えで臨んでください。

【B.自分の目で確かめる事項（75項目）】

～建物・共用部分～

■建物全体
　[B01]建物の1階部分が駐車場（ピロティ＝耐震性が低い）ではないか。
　[B02]建物は特殊な形状・辺が多い形（耐震性が低い）ではないか。

■エントランス
　[B03]エントランスの印象やつくりは豪華か。
　[B04]エントランスの清掃状況。
　[B05]エントランスは「オートロック」有か。
　[B06]「メールボックス（集合ポスト）は」整っているか、盗難防止できる形か。
　[B07]「掲示板」は整然としているか。トラブル関係の掲示はないか。

■エレベーター
　[B08]エレベーターの落書きなどが放置されてないか。

■共用廊下
　[B09]共用廊下の清掃状況、ゴミ・私物の放置、電球切れの照明がないか。

■ゴミ置き場
　[B10]ゴミ置き場の清掃状況、ゴミ分別状況。

■駐車場
　[B11]駐車場の方式：機械式（維持費高い）、平面（地上/地下）。
　[B12]駐輪場はどこにどのようにあるか（屋根有無、場所、動線、ラック、地球ロック可か、清掃状況）。
　[B13]駐車場・駐輪場に置いてある車種（住民層の参考）

■共用設備その他
　[B14]共用設備・その他に何があるか（ex.ゲストルーム、集会室、等）、利用度合い。

■植栽
　[B15]植栽の手入れの行き届き具合。

■外壁
　[B16]外壁のひび割れや錆など目立つ劣化がないか。

■共用廊下
　[B17]ノンスリップシートの剥がれや、塗装のひび割れ、水たまりがないか。

■建物全体
　[B18]管理事務室の場所。有人か無人か（有人の場合、勤務時間を確認）。
　[B19]消火器や消火栓などはどこにあるか。

～室内・専有部分～

■部屋全体
　[B20]玄関からリビング、キッチン、居室などの同線は使いやすいか。
　[B21]現在持っている家具は配置できるか（特にリビングのソファやテレビなど）。
　[B22]収納スペースは十分にあるか。
　[B23]スマホ/携帯の電波は問題なく入るか。
　[B24]生活音の漏れが聞こえないか。
　[B25]気になる臭いがないか。
　[B26]床は傾いたりきしんだりしていないか。
　[B27]床は「フローリング」か「絨毯」か（絨毯の場合はフローリングに変更可能か）。
　[B28]天井に気になる梁などはないか
　[B29]天井・壁に水漏れの跡やカビ、クロスのゆがみ、ひび割れ等が発生していないか。
　[B30]各部屋の天井の高さ…玄関、廊下、キッチン、リビング、寝室、洗面所、風呂、トイレ、バルコニー、他
　[B31]天井・床・壁に汚れや傷、へこみなどはないか。
　[B32]テレビ線、電話線、インターネット回線、コンセントなどの位置と数（不足してないか）。
　[B33]希望する照明器具はつけられるか（照度は足りているか）。

■キッチン
　[B34]キッチンは使いやすいか（高さ、スペースなど）。
　[B35]冷蔵庫の配置（位置・設置スペースの広さ）は問題ないか。
　[B36]備え付けの食洗器の有無。
　[B37]備え付けのディスポーザーの有無。
　[B38]赤水や水回りのつまりはないか。
　[B39]排水音はうるさくないか。

■トイレ
　[B40]トイレは綺麗か、水まわりのカビの発生はないか。
　[B41]トイレの換気はどうか。
　[B42]トイレの収納はどうか。

■洗面所
　[B43]洗面所の配管の臭い。
　[B44]洗面所の水栓が壊れていないか。
　[B45]赤水や水回りのつまりはないか。
　[B46]排水音はうるさくないか。

■バスルーム
　[B47]バスルームは綺麗か、水まわりのカビの発生はないか。
　[B48]バスルームの配管の臭い
　[B49]バスルームの水栓が壊れていないか。
　[B50]赤水や水回りのつまりはないか。
　[B51]排水音はうるさくないか。
　[B52]バスルームの広さはどうか。
　[B53]バスルームの換気はどうか。
　[B54]バスルームの収納はどうか。
　[B55]バスルームの機能（追い炊き、浴室乾燥、テレビなど）。
　[B56]シャワーの水圧。

■洗濯機置き場
　[B57]洗濯機バンのサイズはあうかどうか（特にドラム式）。

■ドア
　[B58]ドアはスムーズに開閉するか（ドア枠の傾きがないかも確認）。
　[B59]「鍵」の種類（防犯対策）。

■バルコニー
　[B60]バルコニーに洗濯物は干せるか（物干のタイプ確認）。
　[B61]バルコニーにエアコン室外機を置けるスペースはあるか。
　[B62]バルコニーに水道（スロップシンク）はあるか。
　[B63]バルコニーの亀裂、避難ハッチに錆、はないか。
　[B64]バルコニーの排水は流れるか。

■窓
　[B65]採光（窓の数と位置）。
　[B66]「日当たり」は良いか（時間帯、季節、部屋ごと）。
　[B67]窓はスムーズに開閉するか（サッシの傾きがないかも確認）。
　[B68]窓を開けた際の風通しは良いか。
　[B69]隣接する窓はあるか（外から覗かれないか）
　[B70]景観は良いか。
　[B71]窓の外の状況について、異臭、建物、道路、前面建物との距離の問題はないか。
　[B72]窓の外の状況について、嫌悪施設、空き地（将来の建築の可能性）はないか。
　[B73]防音の具合（窓の開閉時の差で確認）。

■インターフォン
　[B74]インターフォンの種類（防犯対策）。

■出入口全般
　[B75]玄関・窓・バルコニーの侵入防止策はどのようになっているか。

３．C.売主さんへのヒアリング

家の住み心地や生活環境、周辺住民の様子など、実際に住んでいる人からでないと聞けない情報を確認します。

売主さんへの連絡は、通常は不動産仲介会社を経由して行いますが、売主居住中の物件の場合は内見時に話ができるケースがありますので、直接お話ができると細かいニュアンスなどまで聞ける可能性があるでしょう。

【C.売主さんへのヒアリング事項（26項目）】

■売主さんの情報
　[C01]写真撮影、動画撮影はOKか（内見時の最初に確認する）。
　[C02]水を流したり（水道、トイレ、バルコニー）、窓の開け閉め（音、風通し確認）をしてみてもOKか。
　[C03]売却する理由（物件価値の判断や価格交渉などに役立つ情報）。
　[C04]引渡＝入居可能時期。
　[C05]何年住んでいたか（売主さんが新築時購入者とは限りません）。
　[C06]ペットを飼っていたか。何の動物か。

■部屋の状態
　[C07]夜は静かか。
　[C08]風通しや換気設備に問題ないか。
　[C09]各部屋、および、収納場所の湿気のたまりやすさ。
　[C10]水漏れがおこったことはあるか。
　[C11]エアコンや床暖房など冷暖房機器に問題はないか（室外機の設置場所も確認）。
　[C12]給湯器の直近の更新（交換）はいつ行われたか。
　[C13]排水管清掃はいつ実施したか。
　[C14]インターネットはストレスなく使えるか。
　[C15]ゴミ置き場など共用施設の近くの住戸ではないか（音・臭い・人通りの影響）。
　[C16]現状は、ホームクリーニングやリフォームされた状態の物件か。
　[C17]リフォームは必要そうか。
　[C18]リフォーム歴、時期、箇所、施工会社。

■共用設備
　[C19]エレベーターの台数は足りているか、朝など混雑しないか。
　[C20]植栽の剪定管理はきれいにされているか。
　[C21]外壁・廊下などにひび割れ、剥がれなどはないか。
　[C22]子供だけで安心して遊べるスペースはあるか（マンション内or近所に）。
　[C23]管理員やフロント担当者の応対はどうか

■居住者情報
　[C24]近隣にどんな方が住んでいるか。モンスター住民はいないか。
　[C25]お隣や上下階にお住まいの方はどんな人か。
　[C26]住人同士のつながりはどの程度あるか。

４．D.内見後に確認する詳細情報

内見をした結果、購入する意思がかなり固まった場合に、不動産会社さんに依頼して集めてもらう情報です。

これらはマンションの管理組合から取り寄せるような機密情報も含むため、不動産会社さんも確認には相応の手間をかけることになります。

ですのであくまで購入可能性の高い物件に関してのみ、内見後にチェックを行います。

＜D.内見後に確認する詳細情報（62項目）＞

■営業情報
　[D01]他に購入検討者がいるか。

■物件仕様
　[D02]【住宅ローン減税対応】認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅および、省エネ基準適合住宅などに該当するか。
　[D03]【住宅取得等資金贈与の非課税枠への対応】省エネ等基準（①断熱等性能等級4以上もしくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、②耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上もしくは免震建築物であることまたは③高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合してるか。
　[D04]土地の建蔽率・容積率と、現在の建物の建蔽率・容積率（マンションの増築の可能性に関係）。

■部屋の仕様
　[D05]内法の平米数。
　[D06]床の遮音等級（L値）。
　[D07]床スラブの厚さ（cm）。
　[D08]戸境壁の厚みはどれぐらいあるか（cm）。
　[D09]部屋の窓は複層ガラス（ペアガラス）か。

■リフォーム関係
　[D10]リフォームする際の手続きやルールはあるか。
　[D11]二重床・二重天井か（間取り変更の可否に関係する）。
　[D12]構造体（ラーメン構造 or 壁式構造）は何か（間取り変更の可否に関係する）。
　[D13]部屋の階高。

■共用設備
　[D14]駐輪場・バイク置き場の使用方法や使用料、空き状況。
　[D15]駐車場の使用方法や使用料、空き状況。
　[D16]運営費用がかかりそうな設備（ex.温泉、プール、etc）はあるか。
　[D17]壊れた設備や使われていない設備はないか。

■その他設備
　[D18]電気容量、契約アンペアはいくつか。変更可能か。※目安は40A以上が必須。オール電化住宅なら60A以上。
　[D19]インターネットの接続方式（全戸加入プランの有無、個別変更の可否）。
　[D20]マンションはオール電化か。

■セキュリティ
　[D21]防犯カメラの台数・場所。
　[D22]警備会社の契約など、セキュリティ対策で行っていること。
　[D23]エレベーターの防災対策はどうか（籠内の防犯カメラ、地震時管制運転、火災時管制運転、防災備蓄ボックスなど）。
　[D24]防犯カメラの画像の映り確認はできるか。

■規則
　[D25]ペット飼育可能か（どんな種類、サイズ、頭数などを確認）。
　[D26]楽器演奏（ピアノ等）は可能か。
　[D27]自室の事業所使用は禁止されているか。

■管理状況
　[D28]日常清掃や定期清掃の頻度。
　[D29]管理会社の名前、実績等。
　[D30]高経年・高齢化に伴う管理不全は起きていないか。
　[D31]管理組合の金銭等の横領は起こっていないか。
　[D32]管理組合会計の破綻など管理不全になっていないか
　[D33]管理費・修繕積立金の滞納（3か月以上）率。
　[D34]管理組合の管理費会計や修繕積立金会計の単年度収支は黒字か。
　[D35]修繕積立金の一時金の徴収や値上げは予定されていないか。
　[D36]マンションで建替えの検討をされているか。
　[D37]管理組合役員のなり手不足で困っていないか。

■管理資料（可能なものはコピーを入手する）
　[D38]『重要事項調査報告書』
　[D39]『長期修繕計画』
　[D40]大規模修繕などの修繕の履歴／予定。
　[D41]以前に大規模修繕工事を行った会社名。
　[D42]『管理規約』
　[D43]『使用細則』
　[D44]『総会議事録』
　[D45]総会の開催時期、理事会の開催頻度、理事の役職や任期、選任方法。
　[D46]『設計図書』
　[D47]『竣工図面』

■問題・トラブル等
　[D48]孤立死や孤独死は発生していないか。
　[D49]事故物件ではないか（事件・事故など）。
　[D50]ペット飼育などのマナー違反はこれまであったか。
　[D51]リフォームやリノベーションの範囲や許可をめぐるトラブルは起こっていないか。
　[D52]今まで騒音トラブルはなかったか。
　[D53]粗大ごみの放置など、ゴミ問題が発生していないか。
　[D54]違法駐輪、違法駐車はおこっていないか。
　[D55]豪雨などで機械式駐車場の冠水被害は出たことがないか。
　[D56]そのほか長期化している問題はないか。

■居住者関係
　[D57]居住者が参加できるイベントはあるか。
　[D58]住民の単身世帯／ファミリー世帯の割合。
　[D59]マンション住民の層（世帯構成、年代、所得、等）。
　[D60]賃貸化部屋、空き部屋の割合。
　[D61]民泊使用している部屋はあるか。
　[D62]外国籍所有の部屋数。